工商業(yè)屋頂光伏電站屋頂租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)與解決方案

隨著屋頂光伏電站投資的規(guī)模日益擴(kuò)大，交大光谷太陽能的項(xiàng)目開發(fā)人員在光伏電站項(xiàng)目開發(fā)中遇到的問題也越來越多，為了幫助大家更好更快的判斷優(yōu)質(zhì)合格的屋頂資源，小編今天特別整理了工商業(yè)屋頂光伏電站屋頂租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)與解決方案。

屋頂光伏電站安裝必須要收集的四證：

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

2、竣工驗(yàn)收證明

3、消防驗(yàn)收證明

4、房屋產(chǎn)權(quán)證明

在簽訂屋頂租賃合同時(shí)，我們要了解倆個(gè)專業(yè)術(shù)語：優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃。

A、優(yōu)先購買權(quán)：在分布式光伏電站25年的生命周期內(nèi)，保持屋頂租賃關(guān)系不變是維護(hù)電站穩(wěn)定運(yùn)行和利益最大化的基本訴求；在極端情況下房屋產(chǎn)權(quán)不得不“易主”的時(shí)候（如符合“買賣不破租賃”例外情況，在被法院強(qiáng)制拍賣過程中去除租賃權(quán)等），承租人保護(hù)自身權(quán)益的終極方式就是動(dòng)用“優(yōu)先購買權(quán)”。實(shí)踐中，承租人（光伏電站所有者）可能會(huì)遇到以下問題：

一是房屋租賃權(quán)與屋頂租賃權(quán)在“優(yōu)先購買權(quán)”問題上的沖突。如分布式光伏電站租賃的建筑物本身就存在租賃情況，則存在兩個(gè)租賃權(quán)誰為更“優(yōu)先”的問題。

二是屋頂租賃權(quán)被法院去除而進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，是否會(huì)影響承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

三是租賃發(fā)生在查封之后，但如承租人屬于善意，是否仍享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。

解決方案：分布式光伏電站可在屋頂租賃協(xié)議或合同能源管理協(xié)議中當(dāng)中明確約定在一定條件下光伏電站對承租建筑物的優(yōu)先購買權(quán)，并約定優(yōu)先購買權(quán)無法行使情況下的賠償機(jī)制。

B、買賣不破租賃：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。分布式光伏電站顯然屬于商業(yè)租賃，不屬于“買賣不破租賃”立法保護(hù)本意。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。”從備案登記行為的性質(zhì)來看，屬于行政機(jī)關(guān)的行政管理行為，不影響合同本身的效力。“買賣不破租賃”原則有兩個(gè)例外情況：“（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”可見，承租人（光伏電站）證明“租賃在先”是保證租賃權(quán)利不受查封、抵押影響的重要條件。

解決方案：屋頂租賃合同簽訂后，及時(shí)到當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T辦理登記備案

常見風(fēng)險(xiǎn)分析與解決方案

1、房屋建設(shè)未取得工程規(guī)劃許可證；租賃房屋未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；租賃房屋未取得土地使用權(quán)證；租賃房屋未取得房屋所有權(quán)證。租賃合同無效或潛在的糾紛隱患。

解決方案：在租賃房屋沒有取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的情況下，一般情況下只要取得規(guī)劃許可手續(xù)合同也是有效的，

2、屋頂?shù)某鲎馊朔欠课莓a(chǎn)權(quán)人，且未得到產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，且未在事后得到產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)。構(gòu)成無權(quán)處分，導(dǎo)致無法獲得屋頂?shù)氖褂脵?quán)。

解決方案：核實(shí)出租房屋的產(chǎn)權(quán)人，確保出租人為房屋的產(chǎn)權(quán)人，或已得到產(chǎn)權(quán)人的授權(quán);簽訂合同時(shí)發(fā)現(xiàn)出租人非產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)爭取獲得產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)，簽訂三方協(xié)議。

3、共有屋頂未經(jīng)其他業(yè)主同意的，構(gòu)成無權(quán)處分，導(dǎo)致租賃合同無法履行。

解決方案：屬于共有部分的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意;在簽訂租賃合同前，核實(shí)房屋是否屬于共有財(cái)產(chǎn)，如屬于共有財(cái)產(chǎn)的，需征得所有共同共有人或2/3以上按份共有人的同意。

4、出租房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收;出租屋頂不符合光伏項(xiàng)目建設(shè)的荷載規(guī)范要求。房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收，可能導(dǎo)致無法正常并網(wǎng)發(fā)電;屋頂不符合光伏項(xiàng)目建設(shè)的荷載規(guī)范要求，將導(dǎo)致無法安裝光伏面板，或者需要進(jìn)行加固，增加費(fèi)用。

解決方案：要求業(yè)主方提供消防驗(yàn)收證明和房屋設(shè)計(jì)圖紙，并聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)判斷屋頂荷載是否滿足光伏電站建設(shè)要求。成本核算中包括加固費(fèi)用和出荷載報(bào)告的費(fèi)用。

5、屋頂租賃合同約定的租賃期限超過20年。超過20年的部分無效。

解決方案：簽兩份合同，一份合同期限為20年，另簽一份待生效的合同;通過在建筑物上設(shè)置地役權(quán)的方式，建設(shè)分布式光伏項(xiàng)目。

6、出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，導(dǎo)致承租人無法取得屋頂?shù)氖褂脵?quán)。

解決方案：核實(shí)屋頂租賃情況，避免租賃已出租給他人的屋頂;在租賃合同中明確約定違約責(zé)任。合法占有租賃房屋的，先占的優(yōu)先;第二個(gè)就是已經(jīng)辦理了登記備案手續(xù)的，雖然沒有占但是辦了備案手續(xù)的優(yōu)先;第三個(gè)是合同成立在先的優(yōu)先。這是同一個(gè)屋頂簽署多個(gè)合同下的優(yōu)先原則。

7、出租人將屋頂出租給承租人之前，房屋已被抵押或查封。房屋被抵押或查封，導(dǎo)致房屋被折價(jià)或拍賣，租賃合同對房屋受讓人不具有法律約束力。

解決方案：到房管部門核查，只要它有合法登記和產(chǎn)權(quán)證的，抵押和查封情況在房管部門是可以查到的。對出租人的資信進(jìn)行調(diào)查，避免因出租人資信不佳，與他人發(fā)生糾紛，導(dǎo)致房屋被抵押或查封;在簽訂租賃合同當(dāng)時(shí)或之后，對租賃合同進(jìn)行公證或備案，確定屋頂出租的時(shí)間，以便于判斷屋頂租賃與被抵押和查封的先后順序。

8、出租房屋被政府依法征收、拆遷。房屋被拆遷后，無法繼續(xù)使用房屋屋頂;承租人并非法律規(guī)定的房屋征收補(bǔ)償?shù)闹黧w。

解決方案：在租賃合同中對于房屋被征收、拆遷的補(bǔ)償問題作出明確約定;采用設(shè)立地役權(quán)的方式使用屋頂，屋頂使用人為地役權(quán)人，屬于拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο蟆Ｔ谧赓U合同當(dāng)中對房屋征收的補(bǔ)償問題做出約定，如果房屋被征收，有關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用該如何分配，在合同當(dāng)中進(jìn)行明確地約定，在屋頂租賃合同中，對其停產(chǎn)、停業(yè)損失是需要預(yù)先與出租人進(jìn)行約定，并明確房屋面臨征收時(shí)的停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算方式、征收補(bǔ)償?shù)姆峙浔壤员Ｗo(hù)自身的合法權(quán)益。另外也可以考慮設(shè)立地役權(quán)的方式，這在物權(quán)法當(dāng)中是有規(guī)定的。

9、屋頂租賃合同已簽訂，但合同約定的租賃期間未起算，或者出租人未將屋頂交付給承租人，出租人將房屋轉(zhuǎn)讓。租賃合同未經(jīng)備案，在部分地區(qū)導(dǎo)致無法主張“買賣不破租賃”。 租賃合同對受讓人不具有約束力。

解決方案：要求出租人盡快交付屋頂并起算租賃期限;租賃合同簽約后到房地產(chǎn)管理部門登記備案。